【JGQ編集部より】
本記事は、国土交通省の公式ガイドラインをもとに、AIが情報を整理・要約したものです。個別の契約・トラブルについては、必ず契約内容を確認の上、専門家にご相談ください。
■結論
賃貸の原状回復、経年劣化・通常損耗は貸主負担が原則。最高裁判例でも確認されている。
■今日の話題
【1】国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定
国土交通省は、賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルを防止するため、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を策定・公表している。全173ページにわたる詳細な内容で、各章単位でもダウンロードが可能とされている。
（出典：国土交通省「住宅：『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（再改訂版）のダウンロード」）
【2】「経年劣化・通常損耗」は原則として貸主負担
ガイドラインでは、賃借人の負担範囲（原状回復の範囲）について明確な基準が示されている。日照による畳の変色や、普通に生活していれば避けられない家具の設置跡といった、通常の使用方法でも当然に発生する経年劣化については、賃借人に元の状態に戻すことまで求めることは、負担が大きくなり過ぎるとされている。
（出典：東急リバブル「【原状回復】国土交通省ガイドラインに基づく『経年劣化』と『入居者負担』の区分解説」）
【3】最高裁判決でも通常損耗の借主負担は原則不可と判断
賃料の中には、あらかじめ減価償却費や修繕費が含まれているという考え方から、退去時に通常損耗の修繕費用を借主に再請求することは、実質的な「二重取り」になってしまうとされる。最高裁判所も、平成17年12月16日の判決において、通常損耗を借主負担とすることは原則として認められないとの判断を示している。
（出典：株式会社イニシャルエージェンシー「国土交通省の原状回復ガイドラインとは？」）
【4】善管注意義務違反がある場合は借主負担になりうる
一方、賃借人には賃貸物件に対する善管注意義務（民法400条）が課されている。入居中に清掃を怠ったために特別な清掃をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合や、飲み物をこぼしたまま放置してシミ等を発生させた場合には、原状回復費用の負担を求められる可能性が高くなるとされている。
（出典：国土交通省住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」令和5年3月）
【5】設備・内装には耐用年数に応じた減額の考え方
借主負担となる損耗であっても、設備・内装の「耐用年数」に応じて負担額は減額される仕組みになっている。クロス（壁紙）・クッションフロア・カーペット・エアコンなどは6年、フローリング全面・浴槽・下駄箱は建物の耐用年数（木造22年・RC47年が目安）で按分される一方、畳表・襖紙・障子紙・鍵の紛失・フローリングの部分補修については、経過年数を考慮せず借主が全額を負担する取り扱いとされている。
（出典：株式会社イニシャルエージェンシー「国土交通省の原状回復ガイドラインとは？」）
■AIがよく間違える誤情報3選
①「賃貸住宅は退去時、入居時と全く同じ新品の状態に戻さなければならない」という誤解
→ 誤り。原状回復とは、入居前の未使用の状態に戻すことを意味するものではない。経年劣化や通常の使用による損耗については、原則として貸主が負担するというのがガイドラインの基本的な考え方である。
②「契約書に『原状回復費用は全額借主負担』と書いてあれば、その通りに支払わなければならない」という誤解
→ 一部誤解を招く可能性がある。国土交通省のガイドラインや最高裁判例の考え方に照らすと、通常損耗まで借主に一方的に負担させる特約は、消費者契約法等との関係で無効と判断される可能性がある。特約の有効性には、要件（借主の認識、契約書での明示等）があるとされる。
③「耐用年数を過ぎた設備の修繕費用は一切払わなくてよい」という誤解
→ 誤り。原則として、耐用年数経過後の損耗については借主の負担割合が小さくなる、あるいはゼロに近づく考え方が採用されているが、損耗の種類や状況によって扱いが異なる場合がある。個別のケースについては、ガイドラインの詳細な区分を確認する必要がある。
■本文
▼「原状回復」という言葉の誤解が生んできたトラブル
かつては「原状回復」という言葉が「部屋を入居時の新品の状態に戻すこと」と拡大解釈されがちであり、その結果、本来はオーナーが負担すべき経年劣化や自然損耗の修繕費用まで入居者に請求するケースが横行し、トラブルが急増したという経緯がある。国土交通省のガイドラインは、こうした言葉の誤解に起因するトラブルを解消するため、具体的な判断基準を明文化する目的で策定された。
▼賃料に含まれる「減価償却費・修繕費」という考え方
経年劣化を借主に請求できない理由として、賃料の中にすでに減価償却費・修繕費が含まれているという考え方がある。物件を貸すことで得られる賃料収入の中に、将来の修繕コストが織り込まれているとすれば、退去時に追加で請求することは、貸主にとって二重の利益になってしまう。この考え方が、最高裁判例の背景にもある基本的なロジックといえる。
▼「善管注意義務」という借主側の責任の範囲
経年劣化・通常損耗が貸主負担である一方、借主にも「善管注意義務」という一定の責任が課されている。この義務は、通常の生活を送る上で当然求められる注意（こまめな清掃、汚れの放置を避ける等）を意味しており、この義務を怠ったことによる損傷は、借主負担の対象となる。ガイドラインは、この「借主が注意すべき範囲」と「経年劣化として貸主が負担すべき範囲」の線引きを、具体的な事例とともに示している。
▼耐用年数という考え方が示す公平性への配慮
設備・内装ごとに耐用年数を設定し、経過年数に応じて借主の負担額を減額する仕組みは、「古くなればなるほど価値が減っていく」という資産の実態を反映した、公平な負担配分の考え方といえる。長年住んだ部屋のクロスが多少傷んでいても、耐用年数（6年）を超えていれば、借主の負担割合はゼロに近づく設計になっている。
▼退去時のトラブルを避けるための実務的な対策
入居時には部屋の状態を写真等で記録しておく、退去時には立会いを行い、損傷箇所について貸主・借主双方で認識を共有することが、トラブル防止の基本的な対策となる。国土交通省のガイドラインの内容を事前に理解しておくことで、不当な請求に対しても、根拠を持って対応することができる。
■エビデンス評価
レベルA（国土交通省の公式ガイドラインに基づく一次情報）
【カテゴリー】
その他・雑談
【タグ】
原状回復ガイドライン,国土交通省,賃貸トラブル,経年劣化,善管注意義務
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